晴海フラッグ（Harumi Flag）の検討

2022/5/7　スケジュールと残り戸数など最新の情報へ更新

今後の晴海フラッグ（スケジュール）

次回の募集は「SUN VILLAGE 第２期」「SEA VILLAGE 第2期2次」です。

パビリオン再開は5月中旬とのこと。

ちなみに第一工区という言葉が出てきたりしますが、第一工区というのはタワー棟を除く選手村部分で、第二工区はタワー棟のことです。

ちなみに入居時期は2024年3月下旬よりとなっています。

供給済み戸数と未供給（残り）戸数

※タワー棟を含むと分かりにくいという指摘があったため分けました。

供給済み戸数

ここまでの供給済み（売り出された）戸数の合計は1960戸となっています。

未供給戸数（タワー棟除く）

タワー棟を除く部分は総数が2690戸ですので、いわゆる選手村部分としてはすでに73％が供給済みとなります。

未供給戸数（タワー棟含む）

タワー棟を含む総数は4145戸に対しては47％が供給済みということになります。

晴海フラッグに関しては「供給分＝売れた数」と考えて問題ないと思われます。

タワー棟を含めた総数では残り2185戸が未供給ですが、タワー棟を除いた部分では残り730戸(27%)となっており、タワー棟を含めればまだまだ残ってる印象ですが、タワー棟を除いてみると大分残り少ないなという印象になります。

タワー棟の戸数

一応引き算した結果のタワー棟の戸数も書いておきます。

2025年9月竣工予定。2022年1月着工、2023年案内開始とか。どちらも50階建てらしいです。

価格表

SUN VILLAGE1期2次とPARK VILLAGE 2期の間取りが公開されています。今回も値上げはないとのことですごいですね。

SUN VILLAGE 2期

SEA VILLAGE 2期2次

晴海フラッグ人気の経緯

あくまでも個人の感想になります。

※　パビリオン≒モデルルーム

申し込み倍率と優遇倍率

今後（2022年5月以降の販売）も優遇倍率があるのか分かりませんが、どういうものだったのかという点が分かるように置いておきたいと思います。

2021年の販売再開のタイミングでは人気であることに懐疑的だった不動産専門家さんたちもいたため、ここにはどれだけ晴海フラッグが人気なのかの説明を記載していたのですが、もうその必要もないため削除しました。

固定資産税についての検証

全体が長くなったため別記事に移動しました。

一時高いと話題になった件です。課税される年になってみないとホントの正解は分からないわけですが、主に土地割合が極端に低いことと固定資産税がどう関係しているのかを書いてあります。

地震、津波、液状化、高潮などの災害

なお、地震等に関してはイメージで判断せず、しかし危ないところにはしっかり目を向けた方がいいというスタンスです。

そこら中に「埋立地は地盤ガー」というコメントが溢れていますが、関東大震災の死者約10万人の88％が火災で亡くなっています。

また関東大震災の時点ですでに埋立地に住んでいた人がいます。

ただ晴海フラッグは若干新しめの埋立地という懸念点はあります。詳しくは以下の記事にて。

モデルルームを訪問しての感想

ここからは最初のメインコンテンツで、モデルルームを訪問した時の感想になります。

2021年9月時点の内容です。

価格そのものは激安

問題点は相当たくさんあるんですが、価格そのものは激安というのはそうだと思います。

これを安いと思えない人は、最近の相場を見ていなかった人だと思うので、浦島になったつもりで現在の相場を見る作業をされた方がいいかなと思います。
そしてこの大人気に関してはやはり圧倒的にこの安さが影響しているのは間違いないですよね。
相場よりも1000～2000万円安いという意見も見かけますし、実際に自分でもそう思います。モデルルームでは2000万は安いと言ってました。

とはいえ、実際に+2000万だったら、この不便な立地で4000戸も売れるとはとても思えません（超望部屋・駐車場優先部屋は除く）。

また仮に中古で+1000万で出てきて買うかと聞かれると、格安の部屋に関しては+1000万で中古だといらないような気が…。

仮に中途半端な安さだったとしたら不人気だったのではと思っていて、今回はある一定の安さのラインを超えて激安になったために人気のブーストがかかっているんじゃないでしょうか？

• BRTが路線バス並みに遅い
• 駐車場の設置率が50％弱
• 駅から遠いのはいいとして、駅が狭くてしかも大江戸線
• 管理費、修繕積立金以上に固定資産税に注意

こういった点を一気に飲み込んで思考停止で買えるのは破格の安さがあるからで、普通に安いレベルだとクローズアップされるべき問題点が大きすぎるように思います。

なお、次期以降の値上げについては全くの白紙とのことでした。総戸数も売主も多いので難しい面もあるのかもしれません。

追記　BRTはちゃんと動くようですが、結局普通のバスのスピードなのが問題なんですよね。

眺望は本当に超望

私が晴海フラッグを検討している理由は、ほぼほぼ眺望のよさ（超望）です。豊洲ぐるり公園のレインボーブリッジ側に行ったときに、この眺望に住みたいと思いました。

残念なことにSea Villageはバルコニーに出ないとレインボーブリッジは見えないとのことでした。レインボーブリッジにこだわらなければ、豊洲市場まで距離があってすごくいいですよね。
そうするとやはり残るのはSun VillageのA棟になるのですが、さすがにお高いです！私はここまでの広さがいらないせいで高く感じる部分もありますが、超望一点で買えるかというとそこまで眺望の想像力がありません。

あとちゃんと調べてなかったなと思ったのは、Sun Villageからのレインボーブリッジの方向って、思ったよりも斜め方向だな（本当に眺望のよい部屋は限られる）と。

眺望シミュレーションを見た感じ、B棟西側でも上層なら何とかいけそうでしたけど。

設備仕様はいい意味で普通

最近コストカットマンションが多い中、晴海フラッグは設備仕様がよいと見かけることが多かったですが、私はいい意味で普通かなと思いました。
90㎡以上は見ていないせいか特に心踊る部分はなく、分譲マンションとしてカットすべきではない部分をカットしていない。そういう意味で特に室内仕様に関しては強くよかったとか強くよくないと思った点はなかったです。

よかったと思った点

• カップボード（食器棚）がオプションではなく標準
• 室内入口付近のコートクロークが便利そう
• Sun VillageのA棟やSea Villageの低層は公園の木々が視界に入ってからの超望なところ
• 板マンで各階ゴミ置き場
• 歩車分離の街の仕様（駐停車スペースは宅配も含めすべて地下）
• 街の自転車専用道路の仕様（適当な歩道との区分けではなくマジな自転車専用道路）
• 共用設備もいいと思いますが、とにかく道や公園などの街そのものがいい

微妙だなと思った点

• 玄関の鍵が普通に鍵穴に差し込むタイプ
• 室内の開き戸が多い
• 70㎡台の部屋は収納が少ないかも
• 天井が普通かも（2.5mの場合、一般的には十分な高さ）
• キッチン天板が広くない（一般的に小さいわけではない）

室内に関しては最新設備を見てテンションが上がるのかな？と思っていたのですが、それほどではありませんでした。ちゃんとしたものがモレなくあるという感じです。
新しく作る街の方はものすごくいいなと思いました。買えずに後で晴海フラッグの街を訪れたら後悔するかもとは思いました。

とはいえ、Sun VillageのA棟だとほぼ億ですからね…。

オリンピック効果について

選手村だったから欲しいみたいな人は、今はいるのかもしれませんね。
抜群に有名なマンションにはなったので、このまま人気のマンションとして売り切れれば、有名な元選手村のマンションとなってすごくプラスに感じます。
すでに可能性がほぼ無くなっていますが、もし何らかの理由でたくさん売れ残るようなことがあると、逆に超有名な不人気マンションになってしまうリスクは一応あるかなと。売れないとなったら大喜びで雑誌に書かれるでしょうし。

物理的な距離について

私は都心への物理的な距離重視派です。いざとなれば歩けるとか、タクシーに乗ればすぐという安心感が大きいと思っています。
しかしそれでも晴海フラッグは厳しいですね。特に厳しかったのがBRTがすごく普通のスピードだったことです。

※　その後BRTの計画の不透明感も話題です。
車しか乗らないって人には最高のマンションかもしれませんが、この立地（他に駐車場がない）で駐車場当たらなかったらどうするんでしょうね…？

そして駐輪場が世帯あたり1.5台ですか。この立地でそれはある意味駐車場並みにアウト感ありますね。ファミリーで自転車1台は厳しい…。

管理費、修繕積立金

管理費、修繕積立金は安いからいいものではありませんので、Sea Villageに関してはかなり高くは見えますが、最近の傾向を見ればまあ許容範囲じゃないかと思います。各階ゴミ置き場があって管理費高いとか言えないかなと。

追記集

駅距離と都心への近さ

2021/11/12追記

とあるS氏によるとここは陸の孤島になるとかならないとか。

政府の統計にあった「最寄りの交通機関までの距離(12区分)別住宅数―全国，都道府県，21大都市(平成25年)」を元に駅20分以上かかる家の割合を見てみたいと思います。

東京都で見ると以下のような感じです。

駅から1km以上のところに住んでいる人は25％いるということになります。

徒歩20分というのは1.6kmということになりますので、大体東京では15％くらいの人が駅徒歩20分以上のところに住んでいることになります。

西の方も含めての数字としてはすごいですが実際どこ行っても駅ありますからね。

晴海フラッグの場合、駅遠物件というのは百も承知で検討している人しかいないはずですが、まあ実際の数値でみるとこんな感じということで。

ちなみに全国で見てみると

弱めに見積もっても日本では40％強の人が駅徒歩20分以上のところに住んでいることになります。徒歩20分で孤島とかの表現は少々失礼な気がしますね。

世の中、住むところを資産価値をメインで探している人ばかりではないですし、これだけのマンション高騰のタイミングでは何かを諦めざるを得ません。晴海フラッグを検討している人だってそんなことは千も承知でしょう。

都心への物理的距離の近さによるアドバンテージ

そして仮に孤島だったとしても都心に物理的な距離が近いです。

私は物理的距離重視派ですが、物理的な距離というのは事故や災害等何らかの原因で電車が止まった時、終電が無くなってしまった時に最悪歩いて帰れたりタクシー代が安く済んだり、ちょっと肥満気味の時に今日は歩いちゃうかが可能なところによさがあると思っています。

何かあっても1時間くらいなら普通に歩ける範囲です。

NAVITIMEの行ける範囲検索によると徒歩1時間で行ける範囲は以下のようになっています。

これはちょっと広い気がしますが、googleマップで見ても東京駅、東京タワー、霞が関は徒歩1時間ほどです。

無論日常的に歩く距離ではないですが、いざとなれば東京タワーから1時間で歩けるってすごいことですよね。

駐車場、駐輪場、BRT、勝どき駅と様々問題はありますが、この物的距離の近さはやっぱり刺さる人には刺さります。私のようにお腹が弱くて長時間電車に揺られるのが恐怖な人とかに特に。

駐輪場に関しての懸念

駐輪場に関してびっくりツイートをいくつかご紹介。

駐輪場の1.5台というのは多いのか少ないのかに関しては別記事をまとめてみました。

駐車場も書きました。

密集してると言われてる件

晴海フラッグの壁感、密集感が話題なので、夜はどうなんだろうと思って見てきました。

すごい見に来てる人多かったです。Youtuberっぽい人もいました。

そして暗いせいかうまく写真が撮れておらず…でもせっかくなので撮った分をご紹介。

豊洲大橋からSea Village方向

シービレは室内からレインボーブリッジ見えないとはいえ、バルコニーに出たら素晴らしい景色でしょうね。

Sea Villageの裏側を北東側から

まだできていないのに何かかっこいいなと思いました。まあ密集感あると言えばありますかね。

Park Villageを北東側から

密集感ありますが夜のせいもありますかね。

Sun Villageを北東側から

Parkの方とあまり変わらない感じでした。

Sun VillageのB棟とC棟の間からPark Village方面

…こんなもんですかね。やはり少しイメージと違うなあとは思いました。

まあでも安さは正義ですし、地震も来てやはり物理的な距離は大事だなと思った次第でもあります。

自分の目で確認に行った方がいいように思います。